ФОРМА ЗВОРОТНЬОГО ЗВ'ЯЗКУ
Передзвонити?
Ми зателефонуємо Вам найближчим часом!
Content Oriented Web
Make great presentations, longreads, and landing pages, as well as photo stories, blogs, lookbooks, and all other kinds of content oriented projects.
від 3 листопада 2020
м. Київ

Комерційна нерухомість в умовах кризи: куди інвестувати

Турбулентний 2020 рік породив нові формати в комерційній нерухомості та поставив нові спрямування для потоку інвестицій. В які об'єкти варто інвестувати в умовах кризи та чого очікувати в найближчому майбутньому?
Текст: Вікторія Ковальчук, співзасновник компанії Alterra Group
Раніше цей сегмент не користувався особливою популярністю серед інвесторів через низьку маржинальність. Однак складська нерухомість завжди спокійно переживала кризові часи та вважається одним з найстабільніших видів комерційної нерухомості.

Зростання e-commerce в останні кілька років привело до підвищеного попиту на якісні складські площі в межах міста або максимальної близькості до нього.

Уже зараз запроваджують нові формати складів, наприклад dark store - мікс складу та супермаркету. Таким чином, потенційним інвесторам варто звернути увагу на якісні складські площі з елементами автоматизації.

До речі, варто додати, що початківці інвестори можуть стартувати з придбання невеликих складів. Адже поріг входу в склад на порядок нижче, ніж у будь-яку іншу комерційну нерухомість, проте окупність довша.

Головним критерієм сучасного ліквідного об'єкта є гнучкість і готовність до оперативних змін. У перспективі серед інвесторів великим попитом будуть користуватися площі, які можна легко трансформувати з одного виду нерухомості в інший.
Комерційна нерухомість завжди вважалася найбільш привабливою для вкладення коштів. Багато інвесторів розглядали цей тип нерухомості, де рівень прибутковості на порядок вище, у порівнянні з житловою. Так, коефіцієнт капіталізації комерційної нерухомості міг становити від 10-15% річних, а окупність - близько 8 років. У той час як у житловій - 10-12 років.

Однак коронакриза помітно похитнула позиції комерційної нерухомості та торкнулась всіх сегментів: від офісних будівель до готелів. Всім гравцям ринку довелося швидко адаптуватися до нових викликів.
Розбір сегментів комерційної нерухомості
Офіси
Цей вид комерційної нерухомості часто виявляється у топах об'єктів для інвестицій. Все логічно: офісні площі менш схильні до коливань курсу валют та економічних криз.

Ще рік назад офісні метри вважалися мало не найперспективнішим вкладенням. Підвищений попит на якісні площі був з боку IT-сектора, який був надійним платоспроможним орендарем.

Однак карантинні обмеження все ж внесли свої зміни. І IT-сектор став першим, хто безболісно пристосувався до віддаленого режиму роботи, який активно практикує донині. З цим інтерес інвесторів до офісної нерухомості стих, а перспективність такого вкладення стала під питанням.

Класичні офіси оперативно почали адаптуватися під релевантний формат - коворкінг, які будуть користуватися попитом у післякарантинний період. До речі, одна з останніх гучних інвестицій на українському ринку нерухомості - саме у будівництво бізнес-центру на загальний чек в $ 70 мільйонів.
Торгові площі
Йдеться як про великі торгові центри, так і про компактні стріт-рітейл площі. Незважаючи на те, що сегмент почав поступово відновлюватися, знижена інвестиційна активність триватиме до кінця 2020 року. На даний момент вакантність в якісних ТРЦ виросла на 6,6%, а орендні ставки знизилися на 5-10%.

Разом з тим попит на торгові центри залишається як з боку інвесторів, так і клієнтів. Багато ритейлерів відзначають, що люди настільки скучили за «живими» покупкам, що за кілька місяців розкупили колекції минулих сезонів. Поступово ТРЦ виходять на докризовий рівень оборотів.

Для малих торгових площів актуальним залишається питання локації, від якої залежить ліквідність об'єкта. Чим прохідніше місце, тим воно більш актуальне та фінансово вигідніше. Крім того, варто враховувати функціональне призначення площі. Наприклад, продуктовий і аптечний ритейл не постраждав навіть під час карантину, тому як і раніше залишається вигідним вкладенням.
Склади
Чи варто інвестувати: топ-5 трендів на найближче майбутнє
Нестабільна ситуація та позиція невизначеності щодо другої хвилі пандемії можуть стати можливістю для вигідних інвестицій. Серед основних тенденцій, пов'язаних з вкладеннями в комерційну нерухомість в найближчому майбутньому, можна виділити:

Нестабільна економічна ситуація. Стримуючим фактором при інвестиціях можуть стати не повторні обмеження, а ймовірна майбутня криза. Зокрема, падіння гривні, інфляція, що зростає та ризик дефолту. Інвестиції - це завжди небезпечно. Частина інвесторів зайняла вичікувальну позицію до більш стабільних часів, а друга, оцінивши ризики, прийняла для себе рішення продовжувати інвестувати в комерційні об'єкти.

Зниження вартості об'єктів нерухомості. Часто кризовий час стає черговою можливістю для інвестора. Адже частина бізнесу закривається, офлайн-роздрібна торгівля стрімко переходить в онлайн, у зв'язку з чим площі розпродаються за вигідною ціною.

Більшість сегментів комерційної нерухомості почне відновлення вже в цьому році. Так, торгова нерухомість перевищила показники 2019 року по роздрібному товарообігу на 1,4%. Нарощування оборотів торгових площ до докарантинного рівня триватиме протягом наступних двох років.
Однак позитивна динаміка торкнеться не всіх - готельна нерухомість ще кілька років буде перебувати в шоковому стані.

Вибір на користь невеликих торгових будівель. Вже стало відомо, що в Києві до кінця року не введуть в експлуатацію жодного ТРЦ. Панікувати не варто - зазвичай об'єкти, які знаходяться на завершальній стадії, доводять до кінця. Надійніше перенаправити вектори на невеликі торгові приміщення, наприклад, під продуктові магазини чи аптеки.

Підвищений попит на складську нерухомість. Обмежена пропозиція на якісні складські площі призведе до зростання інвестицій у цей сегмент. Подальше зростання онлайн-покупок, а також зміни в ланцюгах поставок можуть дати новий якісний поштовх у розвиток складів.

Цей рік став справжнім каталізатором для поновлення усталених форматів комерційної нерухомості. Незважаючи на шокову «карантинну» терапію, ринок почав оживати. Всі неліквідні площі, які хочуть відповідати новим запитам ринку, активно трансформуються. Тому протягом 2021 року варто очікувати поступового відновлення інвестиційної активності щодо комерційних об'єктів.