ФОРМА ЗВОРОТНЬОГО ЗВ'ЯЗКУ
Передзвонити?
Ми зателефонуємо Вам найближчим часом!
Content Oriented Web
Make great presentations, longreads, and landing pages, as well as photo stories, blogs, lookbooks, and all other kinds of content oriented projects.
від 13 січня 2021
м. Київ

Керуюча компанія vs ріелтор: в чому різниця?

Тренд на професійне управління нерухомістю тільки набирає популярність в Україні. Розбираємося, які завдання закриває керуюча компанія та чим її функціонал відрізняється від брокериджа
В Україні небагато професійних компаній з управління нерухомістю. Часто у великих бізнесів є власні керуючі компанії. Однак труднощі виникають на етапі, коли мова йде про управління різними видами комерційної нерухомості - офісної, складської або торговельної - в кожному випадку потрібен окремий підхід.

Кілька прикладів, як наша керуюча компанія взаємодіяла з власником нерухомості і які ми рішення реалізували.

Ситуативні реакції. У березні 2020 світ зіткнувся зі справжнім «чорним лебедем» - коронавірусом. Всі сфери почали активну трансформацію, в тому числі й нерухомість.

Це стресова ситуація, яка вимагала негайного вирішення. Нам, як керуючій компанії, потрібно було домовитися з усіма орендарями, щоб зрозуміти, куди рухатися, як міняти орендну плату та трансформувати площі.

Багатьом компаніям, з якими ми працювали, довелося скоротити штат, у зв'язку з чим виникало питання «зайвих» квадратних метрів. З огляду на нашу базу об'єктів нерухомості, нам вдалося комфортно поміняти місця орендарів, відповідно до їх нових запитів. Власники, в свою чергу, уникли простою своїх об'єктів.

Ефективні колаборації. Керуючі компанії знають не тільки, як управляти об'єктом, але і як створювати корисні співпраці між орендарем та власником.

Так, у нас був випадок, коли будівельна компанія довго не могла розрахуватися з власником за оренду об'єкта. У свою чергу, останній якраз робив ремонт на одному зі своїх об'єктів. Ми допомогли знайти вигідне рішення для обох, запропонувавши будівельної компанії надати матеріали замість орендної плати. Таким чином, всі були у виграші.

Нестандартні рішення. Підрядник в особі керуючої компанії допомагає подивитися на об'єкт абсолютно з іншого, несподіваного боку. Таким чином, продукуючи нові ідеї, націлені на збільшення доходу від нерухомості.

Один із наших клієнтів окрім об'єкта нерухомості мав у своєму розпорядженні поряд земельну ділянку, яка простоювала. Створивши релевантний план під даний проєкт, ми побудували ще один об'єкт на цій ділянці та здали землю, отримавши додатковий прибуток для власника.

Оптимізація витрат. Одна з важливих складових управління - скорочення витрат клієнта - як фінансових, так і тимчасових. Наприклад, тримати штат з електрика, сантехніка та завгоспа на одному об'єкті - нераціонально. Керуюча компанія пропонує штатного електрика, який може обслуговувати кілька проєктів, що набагато вигідніше у фінансовому плані.

Крім того, професійне управління - це суттєва економія часу власника. Спеціаліст з управління закриває всі питання, пов'язані з об'єктом, надаючи місячний звіт. Так, клієнт розуміє поточну ситуацію: що зробили, скільки витратили та заробили.

Автор: Вікторія Ковальчук, Cо-owner компанії Alterra Group

Почати варто з того, що поняття послуги управління набагато ширше брокериджу та включає функцію здачі об'єкта в оренду, але не обмежується нею. Перед початком робіт по проекту керуюча компанія завжди робить аудит, який складається з технічного, юридичного, фінансового та маркетингового аналізу.

Подальша мета - підготовка комплексного вирішення для здачі об'єкта за вигідними умовами для обох сторін - як для власника нерухомості, так і орендаря. І, власне, сам пошук орендарів і здача.

На цьому робота керуючої компанії не закінчується, вона продовжує вести об'єкт. В першу чергу, це регулярна взаємодія з орендарями: виставлення рахунків, юридичні зміни за договорами.

В цілому, керуюча компанія вирішує наступні завдання:

● визначення стратегічного розвитку об'єкта;
● розробка маркетингової стратегії;
● юридичний та фінансовий супровід;
● комплексне ведення орендарів: заселення, виселення і заміна;
● контроль за технічним станом, відстеження комунальних платежів;
● реалізація ремонтних робіт.

В свою чергу, ріелтор займається однією ключовою функцією, а саме - здачею об'єкта в оренду. Однак це питання також вимагає широкого спектра експертизи, наприклад, знання ринку, юридичних і технічних тонкощів, проведення переговорів і наявність навичок продажів.

Резюмуючи, серед основних питань, які закриває ріелтор:

● пошук орендарів;
● супровід угоди;
● укладення договору оренди.

При цьому ріелтори та керуюча компанія не є конкурентами. Швидше - це партнерські відносини, при яких досягається загальний результат. Також поширена практика, коли керуючі компанії співпрацюють з ріелторами.
Керуюча компанія vs ріелтор: хто за що
Керуюча компанія: в теорії
Керуюча компанія займається забезпеченням ефективної життєдіяльності того чи іншого об'єкта нерухомості - як на початковому етапі, так і його підтримки в майбутньому. Основною метою управління є підвищення якості об'єкта і, як наслідок, його прибутковості. При цьому власник мінімально задіяний в організаційних питаннях.

Часто послугу управління ототожнюють з facility-опціями, такими як клінінг, вивезення сміття і т. Д. Але це тільки мала частина всього функціоналу. Керуюча компанія покриває цілий перелік функцій, які умовно можна розділити на два напрямки:

Property management. Йдеться про управлінські функції, спрямованих на підвищення прибутковості об'єкта. Зокрема, це комплексний аудит проекту, розробка стратегії просування, підбір якісних орендарів, контроль фінансових та юридичних завдань.

Facility management. Це рішення питань безпосередньо «в полях», а саме забезпечення і реалізація ремонтних робіт на об'єкті, технічний аудит, управління інфраструктурою, клінінг.

Власники нерухомості часто фокусуються на двох моментах: здача об'єкта в оренду і забезпечення facility, випускаючи з уваги такі аспекти, як складання фінансової моделі, оптимізація витрат, маркетинг-стратегія. Як результат - тривала вакантність або ж здача за ціною нижче ринкової.

Головне завдання керуючої компанії - заощадити час власника і знайти оптимальне рішення для отримання максимального прибутку. У підсумку виходить співпраця в форматі «win-win». Адже власник здає об'єкт за ринковою ціною або навіть вище, а орендар отримує приміщення, максимально орієнтоване під його запит.
Керуюча компанія: на практиці